2021.07.01_차주 단위 DSR 40% 규제 및 상황별 예상

차주 단위 DSR규제가 시작되었다. 

해당 규제는 2023년 까지 3단계에 걸쳐서, 그 범위가 확대된다.

(가계부채 증가세를 막기 위함인데, 홍남기 총리 및 기재부에서 아주 잘하는 정책이라고 생각한다.

부채는 언젠가는 터지기 마련인데, 이제서라도 가계부채 규제를 통해서, 잠재적 금융위기를 막고 있다고 생각이 된다.)

 

주요 내용은 다음과 같다.

2021.07.01: 1단계 시작

- 총 1억원 넘는 신용대출에 대해서 차주별 DSR 40% 적용 (마이너스 통장 포함)

- 전 규제지역의 6억 원 초과 주택에 대한 차주별 DSR40% 적용

 

*DSR 규제 대상 제외 항목

사내 대출 등

 

중도금대출

재건축·재개발 주택 이주비 대출

추가분담금에 대한 중도금 대출

분양 오피스텔 중도금 대출

 

전세자금 대출

예적금 담보대출

보험계약대출 등 소득 외 상환재원이 인정되는 대출과

 

서민금융상품 등 정책적 목적의 대출,

 

300만 원 미만 소액대출

 

*상황 예시

1) 연 소득 5천만 원인 차주가, 매년 원리금으로 2천만 원으로 갚을 때 => DSR 40%에 해당됨.

이는 월마다, 원리금이 166만 원을 초과하는 대출은 불가함을 의미.

 

2) 3.5억 원을 30년간 연이율 3%로 주택 담보 대출 시, 대출원금 3.5억 원에 총 대출이자는 1.8억 원으로 총 상환금액은 30년간 5.3억에 해당한다.

원리금 균등 계산 시에, 이는 월마다 148만 원을 상환해야 함을 의미함.

 

3) 연봉 5천만 원인 차주가, 만기 30년 주담대(이율 3%)를 3.5억 원 정도 받으면 DSR 40% 내에서 대출이 가능함.

그러나 거의 한도에(월 166만) 육박하기 때문에, 그 이상의 은행권 신용대출은 추가적으로 불가할 것으로 보임.

  

4) 차주별 적용이기 때문에, 남편이 DSR 40% 한도에 맞게 대출하고, 아내 또한 소득이 있다면 역시 개별적으로 대출이 가능함. 다만 신용대출을 받아야 하며 만기가 10년 미만으로 짧음

 

5) 신용대출은 DSR산정 시 만기를 7년으로 계산함. 보통은 1, 2년씩 만기를 계약 연장하지만, DSR 비율을 추정할 때는 7년으로 두고 계산하도록 7월부터 변경됨. (2022년 7월부터는 5년) 

대략 계산해보면, 연봉 5천만 원인 차주가 신용대출을 1억 4천만 원 정도 받게 되면, 1년간 원금만 2천만 원씩 7년간 갚아야 하기 때문에, 이자를 포함하면 이미 DSR 40%가 넘을 것으로 보임. 연봉 5천만 원이라면, 신용대출은 1.4억을 넘을 수 없다는 이야기.

 

6) 따라서 DSR 40% 적용을 받는 7월부터는 부부가(각자 연봉 5천만 원) 영끌을 시전 하여도, 5억 이상은 대출이 어려울 것으로 보인다.

 

7) 물론 DSR 40% 적용대상이 아닌, 신용대출 1억 원 미만만 빌리거나, 규제지역의 6억 미만 주택을 구입하면 된다.

그러나 신용대출 1억 미만을 빌리는 것은, 6억 이상 고가 주택을 구매 시에는 큰 도움이 되지 않고, 규제지역의 6억 미만 주택들은 LTV에 따라서 애초에 대출 자체가 3.5억을 넘기 힘들기 때문에, 실질적으로 한 가구가 빚을 낼 수 있는 총량은 6억 초과나 미만이나 비슷할 것으로 보임.

실질적으로 한 개인이 주택을 구매 시에 DSR 40% 넘기는 매우 힘들다는 이야기

 

 

특이사항

- 저축은행 등 2 금융권은 DSR 40% 적용대상 아님. 따라서 추가 대출이 가능함.(추가 20%까지)

- 주부 또는 학생은 추정소득으로 대출 가능( 국민연금, 건강보험료, 신용카드 사용액 등으로 소득 추정함. 1가지 소득 적용 시에는 한도는 5천만 원, 2가지 이상 시에는 한도는 7천만 원)

- 실제 주택 구매 시에는, LTV+DTI+DSR 세 가지를 다 봐야 함. 세 가지 조건으로 대출 가능 금액이 결정됨.

 

무주택 세대주는 몇 가지 예외 적용이 있다.

- 장래 소득 개념을 사용 가능함. (주담대에서만 DSR산정 시 적용 가능. 이는 대출 금액이 늘어나는 효과가 있음.) 

- 다만 우대혜택이 가계부채와 시장에 미치는 영향을 고려해 대출 최대한도는 4억 원으로, DSR을 적용받는 차주의 경우 DSR 한도(은행권 40%, 비은행권 60%) 이내로 한정된다.

 

 

 

참고기사

https://www.sedaily.com/NewsView/22NU6E3Y26

https://www.hani.co.kr/arti/economy/finance/1001655.html

https://view.asiae.co.kr/article/2021070109500468507